1. Ausgangslage:
Seit nunmehr mehr als 15 Jahren versuchen unterschiedliche Akteure die ehemalige Asbach Liegenschaft am Rottland zu vermarkten. Seit 2009 ist die HLG nicht mehr der Treuhänder für die Eigentümer Stadt und Kreis. Die Vermarktungsbemühungen der beiden Gebietskörperschaften waren bisher nicht erfolgreich, da sich eine gemeinsame Linie bei Verkaufsverhandlungen nicht realisieren ließ.
Das Gelände dümpelt deshalb mehr schlecht als recht vor sich hin. Die WIR hatte schon vor knapp 10 Jahren gefordert, dass nur ein verantwortlicher Verkäufer am Markt auftreten soll, um erfolgreiche Verhandlungen führen zu können. Seit 18.1.2011 ist es nun endlich dazu gekommen, dass die Stadt Rüdesheim der alleinige Eigentümer der Asbach Liegenschaft ist.
2. Bestandsaufnahme:
Der Asbach Ausschuss hat in seiner Sitzung am 9.2.2011 beschlossen, eine Besichtigung des Geländes vorzunehmen, um sich einen persönlichen Eindruck vom Zustand der Liegenschaft zu machen. Diese Besichtigung fand am 12.2.2011 statt. Hierbei wurde uns sehr deutlich, dass die Substanz des Areals und der Gebäude bei weitem nicht so schlecht sind, wie teilweise in der Vergangenheit dargestellt.
Die meisten Gebäude verfügen über neue, intakte Dächer. Eindringende Feuchtigkeit resultiert aus der Tatsache, dass die Liegenschaft sehr schlecht gepflegt wurde. Vogeldreck und Moos erzeugen teilweise Feuchtigkeitsbrücken. Ebenso sind die Dachrinnen, die ansonsten in gutem Zustand sind nicht gereinigt worden und können so ihren eigentlichen Zweck kaum noch erfüllen. In vielen Bereichen sorgt Efeu zusätzlich für Feuchtigkeitsschäden.
Im Innern des Hauptgebäudes (gegenüber dem Bahnhof) wurden durch Vandalismus im Archiv, die gesamten Baupläne im Erdgeschoss verteilt. Leider hatte sich bisher Niemand gefunden, der diese historischen Dokumente gesichert hat.
Die Gebäude der Asbach Gasse sind in vernünftigem Zustand, teilweise mit überwältigendem Eindruck (Füllhalle/Brennerei). Die Asbach Gasse, die zudem unter Denkmalschutz steht ist nach unserem Dafürhalten auf jeden Fall erhaltenswert und konzeptionell einzubauen.
Das Haus „Am Bienengarten“ ist in seiner Substanz eher schlecht und wohl kaum zu erhalten. Die Feldtorhalle weist zwar eine sehr gute Bausubstanz auf ist aber auf Grund ihrer Platzierung auf dem Grundstück einer vernünftigen Verwertung eher hinderlich.
3.Verwertungsmöglichkeiten:
Nach Besichtigung und intensiver Diskussion ergeben sich für die WIR vier Vermarktungsfelder.
a) Der Nördliche Bereich umfasst ca. 7000 qm. Für eine reine touristische Nutzung scheidet er auf Grund seiner Lage eher aus. Dennoch wäre dieser Bereich als mögliche Fläche für die notwendigen Parkplätze enorm wichtig, sollte es zu einer Verwirklichung von besucherintensiven Nutzungen auf den Flächen b, b1 und c kommen.
Sollte eine touristische Nutzung nicht realisiert werden können, so käme in diesem Bereich auch eine kleingliedrige Wohnbebauung in Betracht.
b) Der Bereich der Asbach Gasse mit seinen eindrucksvollen Räumlichkeiten umfasst ca. 4000 qm. Dieser Bereich wäre nach unserem Dafürhalten ideal um als Präsentationsfläche für die verschiedenen Welterbestätten zu dienen. Er wäre noch im Bedarfsfall um eine Gebäudereihe nach Osten hin (ca. 1500 qm) zu erweitern (b1).
Würde es nicht zu einer Realisierung des Welterbeprojektes kommen, so wäre die Asbach Gasse auch anders touristisch zu verwerten. Erlebnisgastronomie, Handel, Kunstaustellungen oder Eventgelände wären hier realisierbar.
c) Der Bereich c) mit 2900 qm ist für uns die vorrangige Fläche für eine touristische Nutzung. Er ist sicherlich ausreichen um ein entsprechendes Hotel hier ansiedeln zu können.
d) Der Bienengarten mit den umgebenden Parkflächen (ca. 5500 qm) soll als innerstädtische Grünfläche so erhalten bleiben, wie er ist. Der Verkauf an die städtische Fremdenverkehrsgesellschaft wurde von uns beantragt.
4. Kosten- und Erlösrahmen:
Die Stadt hat für die Asbach Liegenschaft 4,75 Millionen bezahlt. Bei Verkaufserlösen, die über 2,56 Millionen liegen, muss zudem die Hälfte des Verkaufserlöses an den Rheingau Taunus Kreis abgeführt werden.
Die jährlichen Nettobetriebskosten liegen, inklusive der Grundsteuer von 22.000.- Euro, die an die Stadt fallen, bei ca. 40.000.- Euro jährlich. Hinzu kommen die laufenden Zinsen für den Kaufpreis.
Bei einer Vermarktung muss von realistischen Kaufpreisen ausgegangen werden. Deshalb ist es sicher, dass durch den reinen Verkauf der ehemals gezahlte Kaufpreis nicht zu erzielen ist. Im Bereich a) dürfte der Kaufpreis bei ca. 280 €/qm liegen. Der Bereich c) wäre sicherlich auch mit 350.-€/qm anzusetzen. Schwierig wird es bei Bereich b und b1. Mit durchschnittlich 200.- €/qm wäre Bereich b sicher gut bezahlt und für Bereich b1 dürften 220.- €/qm realistisch sein. Je nach Abrissnotwendigkeiten, dürften diese Preise sicherlich noch variieren.
An reinen Bodenerlösen wären so ca. 3,885 Millionen zu erzielen. Würden Gebäude im Bestand weiter genutzt, wovon ausgegangen werden darf, so ist anzunehmen, dass sich Abrisskosten und Gebäudeerlöse ausgleichen. Hinzu kommt noch der Verkaufserlös für den Bienengarten von 80.000.- €.
Hiervon wären nun rund 700.000.- € an den Rheingau Taunus Kreis abzuführen, sodass bei der Stadt Rüdesheim ein Verkaufserlös von 3.26 Millionen verbleiben würde. Demnach verbliebe eine Mindestdeckungslücke von 1,49 Millionen. Dieser Betrag würde noch durch Pacht-, Park-, und Gewerbesteuereinnahmen von ca. 800.000.- € verringert, sodass das Vermarktungsdefizit der Stadt am Verkaufszeitpunkt bei ca. 700.000.- € liegen würde.
Bedenkt man, dass bei den zu erwartenden Investitionen mindestens ein Gebäudewert von 30 Millionen entstünde, so wären zukünftig alleine an Grundsteuereinnahmen jährlich ca, 90.000.- € zu erwarten. Unter Berücksichtigung weiterer Folgeeinnahmen beim Betrieb der neuen Liegenschaften würde die Stadt bei Realisierung des obigen Vermarktungskonzeptes mit „einem blauen Auge“ aus der Angelegenheit herauskommen.
5. Zeitrahmen:
Der Zeitrahmen spielt für die Kostenentwicklung bei der Stadt eine entscheidende Rolle. So benötigt der Zweckverband Rheingau für seine Planung ca. ein Jahr und auch die Beplanung der restlichen Flächen dürfte kaum in kürzerer Zeit möglich sein. Durch die Vergabe eines LOI muss die Stadt Rüdesheim lediglich die Zinskosten als Vorhaltekosten der Gesamtmaßnahme tragen.
Um nicht bei den Kosten auszuufern muss nach ca. 18 bis 24 Monaten ein Realisierungskonzept auf dem Tisch liegen. Dies scheint uns allerdings durchaus möglich.